Часто задаваемые вопросы (ЧАВО)

Да, может. Законодательство Германии не ограничивает право иностранных граждан, не проживающих в стране, на покупку недвижимости.

Да, такая возможность есть, но при соблюдении ключевых условий. Банк должен быть уверен в вашей платежеспособности, поэтому основное требование — предоставление документов, подтверждающих стабильные и надежные источники дохода.

Важное уточнение: На текущий момент граждане России и Беларуси, в связи с действующими международными санкциями, практически не могут получить финансирование на покупку недвижимости в Германии.

Помимо стоимости самой недвижимости, покупатель обязан оплатить три основных вида расходов. Их важно закладывать в бюджет заранее.

1. Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Его размер зависит от федеральной земли. Например, в земле Северный Рейн-Вестфалия (NRW) он составляет 6,5%. По Германии ставка варьируется от 3,5% до 6,5%.
2. Услуги нотариуса и государственные пошлины. Эти расходы фиксированы и составляют в сумме около 1,5% от цены покупки. Вместе с налогом в NRW это уже 8% обязательных платежей.
3. Вознаграждение риэлтора (Maklerprovision). Это переменная величина. Комиссия обычно составляет от 3% до 6% (указанные суммы часто уже включают НДС — 3,57% или 7,14%). Важный нюанс: по закону комиссию может полностью оплачивать продавец, но на практике часто ее делят или полностью перекладывают на покупателя. Если сделка проходит без участия риэлтора, этих расходов удается избежать.

В среднем полный процесс — от принятия решения о покупке до момента, когда вы становитесь официальным собственником, — занимает около двух месяцев.

Этот срок обусловлен несколькими обязательными юридическими этапами, которые гарантируют безопасность сделки:

1. Подготовка и нотариальное заверение (до 1 месяца).

• После согласования цены до подписания договора у нотариуса может пройти около 2 недель. Это время предусмотрено законом для защиты прав потребителя, особенно если одна из сторон — компания.
• После подписания договора нотариус вносит предварительную запись в земельную книгу (Grundbuch), что также занимает около 2 недель.

2. Проверка обременений и оплата (еще около 1 месяца).

• Нотариус проверяет объект на наличие возможных долгов (например, задолженность по управлению домом).
• После получения от нотариуса официального разрешения на оплату у покупателя есть 2 недели для перевода денег.
• После полной оплаты в земельную книгу вносится окончательная запись о новом собственнике, что длится еще примерно 2 недели.

Таким образом, стандартная сделка занимает 2 месяца, обеспечивая юридическую чистоту и защиту для всех участников.

Это зависит от типа недвижимости. Закон разделяет правила для жилой и коммерческой собственности в целях защиты прав покупателя.

• При покупке жилой недвижимости (квартира, дом для личного проживания): Комиссия по закону должна быть разделена пополам между продавцом и покупателем. Например, при общей комиссии 6% (+НДС), каждая сторона оплачивает по 3% (+НДС).
• При покупке коммерческой недвижимости (офисы, магазины, земля под застройку): Такого правила нет. Общепринятая практика — всю комиссию оплачивает покупатель. Ее размер в среднем составляет 4,76% (уже включая НДС), но может достигать и 7,14%, в зависимости от сложности сделки, федеральной земли и количества участников

Для целей капиталовложения почти всегда выгоднее и безопаснее покупать пустующую квартиру.

Почему пустая квартира — лучший выбор?

· Вы можете сдать ее новому арендатору на современных рыночных условиях и по актуальной ставке.
· Вы самостоятельно выбираете надёжного арендатора, с которым будете работать.
· Такие квартиры ценятся выше, но это оправдано полным контролем и отсутствием рисков.

На что обратить внимание при покупке квартиры с арендатором?

Покупая такой объект, вы по закону наследуете все условия действующего договора аренды. Вам необходимо тщательно изучить:

· Условия договора: Размер арендной платы (часто ниже рыночной), сроки, особые условия.
· Личность арендатора: Важно оценить, насколько он добросовестный, и насколько сложно может пройти его выселение в будущем, если это потребуется.

Стратегическое исключение: Если вы планируете впоследствии жить в этой квартире сами, то покупка объекта с арендатором может быть выгодна. Закон в этом случае на вашей стороне, и вы можете выселить арендатора для собственного заселения. Это позволяет купить квартиру по более низкой цене (из-за низкой арендной платы и наличия арендатора), а затем освободить ее